导航菜单

金科蒙眼狂奔:规模向左现金流向右 拿地依旧生猛

?

金克萌萌跑:规模增加,债务上涨

8月12日晚,金科股份有限公司发布了2019年半年度财务报告。

在公告宣布前五天举行的行业峰会上,媒体采访座位上挤满了等待观众的记者。与最初的面试时间相比,他们近20分钟没见过面试官。他们仍然没有看到面试官。金科股份有限公司董事长蒋四海最终采访完全失败。由于论坛时间的延长,蒋四海已经准备好赶上飞机,并对已建立的通信进行了很好的约会。

这最初是当天最受欢迎的采访。媒体对公司充满了好奇和困惑。未解决的股权纠纷,新城市销售项目中最大的收购,以及土地的激烈扩张都是黄金。该部门的表现增加了悬念和预示。

向左缩放到左边的现金流

报告期内,金科实现营业收入261.05亿元,比上年同期增长68%。上半年,金科实现净利润31.67亿元,其中归属于上市公司股东的净利润为25.9亿元,同比增长。 289%。

然而,同期金科经营活动产生的现金流量净额同比减少307.19%,由去年同期的-35.34亿元减少至-73.21亿元。报告称,这主要是由于期内新土地储备的现金流出增加所致。

具体到销售额,上半年,金科股份及其投资的公司实现销售额约814亿元,同比增长约36%,完成年度目标150%的54.26%十亿元。这一增长让金科能够在克鲁格销售榜上的排名进一步增加,从去年的23个增加到去年的17个,这是金科第一次跻身前20名。截至6月30日,金科和它投资的公司的可销售面积约为5600万平方米。报告期内,新增土地投资项目94个,规划建筑面积1530万平方米,合同投资423亿元。

随着业绩的上升,金科的负债继续上升。截至报告期末,金科负债总额为2281.07亿元,比2018年末的1929.32亿元增长18%。资产负债率为83.86%,同比增长0.23%。 2018年底为83.63%。

债务上升也降低了金科货币资金偿还短期债务的能力。从2016年底到2018年底,金科的货币资金/短期债务分别为2.59倍,1.03倍和0.99倍。 2019年上半年,金科的短期借款为35.86亿元,一年内到期的非流动负债为253.82亿元,共计288.9亿元,而公司账户的货币资金仅为30.855十亿元,足以偿还。

被蒙住眼睛的疯狂

高额债务的背后是金科近期的快速扩张和对规模的渴望。

此前,这家半地方的区域性住房公司在西南地区开辟了自己的“小而美”。直到2016年,随着融创的进入,控制权之争突然升级,金科开始积极扩张。马路。

2017年,金科发布《2017-2020年发展战略规划》,提出公司2017年至2020年四年的年度承包目标分别为500亿元,800亿元,1100亿元和1500亿元,2020年力争达到2000亿元。袁,为了确保实现这一业绩,金科发挥了很高的营业额,加上杠杆,更多的土地争夺,并购.

在该项目上,金科采用了“1671”高周转模式,即土地开工后一个月,开业六个月,七个月开发贷款,一年内现金流量。

在地球储存方面,金科2016至2018年的新土地储备建筑面积分别为631.1万平方米,1245.3万平方米和2053.4万平方米。 2018年征地面积与销售面积之比达到153%。全年超过100%。

这种节奏在2019年仍在加速。今年上半年,金科增加了94个新的土地投资项目,规划建筑面积1530万平方米,合同投资423亿元。值得注意的是,金科去年全年的销售收入为1051亿元,这意味着上半年,金科的土地储备投资超过了年回报的40%。

在下半年,金科还处于中间地带。

7月初,新城危机爆发,不得不经常出售该项目,导致一些住房公司竞争。金科无疑是这场风暴中最猎杀的“猎人”。截至目前,金科已部分或全部接管新城市的16个项目,总投资54.75亿元。

据悉,已收到的16个项目分别位于平湖,青岛,日照,上饶,苏州,许昌,商丘,宜兴等地。这是为了金科,它试图在全国扩张,但仍然严重依赖重庆大本营。补充粮食的机会。 2018年年报显示,金科去年实现销售额1188亿元,其中重庆出资464亿元,占近40%。虽然金科已经围绕“三圈一带”布局,但从数据来看,重庆仍然是表现的主要来源。

然而,这是否是一个很好的交易是一个不同的考虑因素。

此前,阳光城被问及与新城市接触的进展情况。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌直截了当地说,确实有沟通,但并不多。没有障碍,主要是因为每个人都在谈论业务,这些项目的各个方面的判断必须按照阳光城的标准来接受。

阳光城的标准,朱荣斌的口,“扩张速度是完成财务指标的优化。”

事实上,越来越多的会议室企业表示他们不再单方面追求规模,他们正在努力向投资者和媒体强调要实现“质量增长”,招商局蛇口财务总监黄俊龙在绩效会议上表示,“没有利润”这个规模没有意义。“

如果利润不是金科所关注的第一件事,那么金科在新城市赢得多个项目的意图是什么?

一些媒体报道称,金科股份收购了大量新的城市控股项目,其中大部分是快速转向的项目,可以通过短期销售大量出售。

这也解释了为什么万科,融创等擅长并购的领导者不拍,利润率红线基本上让大型住房企业走出困境,只有关心规模的中型住房企业利润率现在处于最前沿。

事实上,不仅是新城市的项目,金科的多次射击都受到了上述因素的推动。然而,今年上半年金科的许多新土地储备在第二季度被扣押。当时,很多地方的市场已经复苏,交易价格不低,而且限价政策没有放松。因此,这些项目进入市场后的利润率如何进一步测试。

标准普尔在6月份的评级报告中预测,金科的杠杆率在未来1 - 2年内将保持高位,并且还指出,如果金科集团未来12个月的债务扩张比预期更激进,那么,债务与EBITDA比率(按权益和合并计算)已上升至8-9倍以上,标准普尔可能下调其评级。与此同时,如果金科的短期借款大幅增加或其再融资成本显着增加,导致流动性疲软,标准普尔也可能下调其评级。

对于目前金科的发展,业内一些人直言不讳地说:“你不觉得它越来越像粉碎了吗?”在抵制Sunac入侵的同时,它试图以Sunac的方式变得更大更强大。

只是在一个不同的周期,结合两家公司的基因和优势的差异,快速扩张的金科是否能够得到它想要的东西?

(国际金融报记者孙一秋)

主编:陈志杰