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什么原因让WeWork估值暴跌240亿美元?

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据媒体报道,WeWork股票在7月份收到了卖家的两份报价,每份报价的交易价格分别为1500万美元,每股售价61美元,每股54美元。如果交易成立,WeWork的相应估值分别为261亿美元和231亿美元。这远远不是目前470亿美元的估值,媒体曾将其描述为“估值中途”。

虽然WeWork没有对这两个报价发表评论,但事件并不像空洞,因为软银此前对WeWork的投资是“下意识”,公司债券的惠誉评级和标准普尔的双重评级为“垃圾”。在IPO前夕的这个敏感阶段,WeWork的新闻对它的影响可以说是非常糟糕的。

作为全球“共享办公室”的创始人,WeWork是资本的宠儿,总融资额高达120亿美元。为什么会这样?

在收获巨额投资资金后,WeWork推出了一款快速扩展的引擎。在Kreidi新的重力整合之后,我们发现除了项目扩张,WeWork的资金主要流向三个方向:企业收购和收购,启动加速器和房地产投资。

WeWork的并购

在收购和收购方面,我们编制了自2015年以来的WeWork收购清单:

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在类型方面,我们可以将这13项收购分为以下四类:

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从表中可以看出,WeWork收购公司并非通过“收购 - 孵化 - 退出”获得企业的投资收益,而是利用收购来快速建立生态系统并提高其竞争力。在早期,WeWork需要为随后的快速扩张做好准备,缩短项目改造周期至关重要。因此,最初,WeWork通过收购BIM和相关工程公司来标准化内部设计和施工过程,希望缩短项目现金回流周期。

在扩张阶段,WeWork更加关注市场拓展,并通过收购竞争对手迅速扩大项目数量和管理规模。提高运营效率和调整客户结构也是WeWork这一阶段的重点。通过收购营销技术公司,我们可以更好地接触潜在客户,改善租户结构并增加租金收入。同时,继续收购第三方服务公司,或独立经营或打包成其会员服务系统,以增加租金溢价或扩大企业的服务收入。

从表面上看,WeWork通过企业收购增强了其主要业务的核心竞争力。在更深层次上,WeWork一直希望成为房地产行业的技术公司。办公室租赁只是其客户的渠道。真正让WeWork赚大钱的是通过各种服务将这些流量捆绑到WeWork系统中,从而获得各种企业服务费。创始人Neumann表示,WeWork真正想做的是“WeWorld”,它拥有大量不同的业务,最终形成了一个庞大的生态系统。

这些公司更有前途,更富有想象力。不幸的是,2017年,WeWork的收入为8.86亿美元,净亏损为9.33亿美元。 2018年,WeWork的收入为18亿美元,同比增长105.4%,亏损19亿美元,同比增长103.6%。在2019年第一季度,WeWork的净亏损为2.64亿美元。 WeWork声称公司服务收入占总收入的12%。

然而,外界认为这些数据有些虚假,5%应该是更合理的数字。即使在12%的情况下,WeWork的2018年企业服务收入仅为2.16亿美元,与企业收购数十亿美元相比,收入仍然太小。目前,公司收购的价值尚未完全反映在WeWork的收入中,这也对WeWork的估值产生了不利影响。如今,越来越多的组织质疑被收购公司当时的估值是否与估值相符,并指出创始人Neumann非常大,并不重视投资者的资金。

WeWork的启动加速器

WeWork还有一个启动加速器WeWork Lab。作为“全球创新平台”,WeWork Lab目前在多个国家拥有35个加速空间。

与其他加速器不同,WeWork Lab不会对基于公司的公司进行股权投资,而是每月收取300-600美元的费用。除了获得相对有利的租赁支持外,该公司还可能被WeWork收购为其企业会员服务包的成员。

WeWork的投资收益

此外,WeWork还拥有一定的投资收益。 2017年,WeWork收购了Lord&以约8.5亿美元收购纽约泰勒大厦。今年5月,WeWork的母公司The We Company和加拿大房地产公司IvanhoéCambridg成立了ARK房地产基金,该基金在基金成立之前成功筹集了29亿美元,主要用于房地产投资。不过,该基金仅为29亿美元,与黑石,GIC和其他1000亿玩家相比,只是一个入门级。购买房地产,实现“轻重组合”是解决共享办公室过于依赖租金收入问题的方法之一。

企业可以购买高质量的办公楼,这不仅可以缓解某些项目的租金压力,还可以摆脱“两地主”模式,并获得未来物业的升值。收到120亿美元融资的WeWork在房地产投资方面过于谨慎。相反,我们也听到了一些不和谐的声音。 WeWork创始人Adam Neumann和其他人购买了纽约88 University Place办公楼50%的股份。该物业随后租给了WeWork。亚当和他的合伙人花了6500万美元收购了纽约切尔西的一处房产,据说该房产用于新的Welive空间。

款中获利。与此同时,行业传言截至2018年底,WeWork的租赁债务已达到340亿美元,同比增长86.8%。同时,为了满足大型企业客户的需求和规模的扩大,WeWork不得不以高价租赁中心区的办公室,这将进一步增加其租赁债务规模和存款金额将非常大。

总结

WeWork价值470亿美元,被业界认为太高了。原因是其收入规模远远不能支持如此高的估值。 WeWork一直试图向市场传达它不是一个简单的“共享办公室”公司,而是一家致力于改变世界的技术公司。然而,2017年,其收入的93%来自会员租金。虽然2018年的收入比例有所下降,但仍然高达88%。

无论Adam Neumann是否承认目前的WeWork仍然是房地产,其主要业务仍然是办公空间租赁。

WeWork正式表明其产品线包括共享办公空间WeWork,共享公寓WeLive,共享学习空间WeGrow,健身品牌Rise by We,共享市场WeMrkt,社交平台Meetup,会场夏令营,冲浪Wave Carden。它的会员人数只有460,000人,远远不能支持如此庞大的产品线。只有拥有庞大的会员基础,WeWork才能更好地提升会员服务的服务能力和水平,形成核心竞争力;它还有机会与大公司合作,寻找潜在的公司来投资股票并获得增长收入。

这逐渐扭转了单一收入结构的问题。会员来自主营业务办公空间租赁。事实上,关于WeWork的最大问题是利润问题。 WeWork在生态系统中投入了太多资源,其服务能力得到了极大的加强。但是,主营业务收入和盈利能力的规模并未显着提高。

当“两地主”模式限制盈利时,WeWork在房地产投资方面起步较晚,板块较小,主观意愿似乎并不想与“房地产”接触,仍然希望自我宣传由“科技企业”。这进一步导致了主营业务的发展,公司的资产跟不上估值。 Adam Neumann通过办公空间的入口创造“WeWorld”的想法可能确实改变了世界。然而,实施的依据仍然是办公室租赁的主要业务是否稳固。因为建在沙滩上的房子不高。

本文来自微信公众号“新引力”。

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主编:孟然