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房贷利率新规来了 未来房贷如何变化?

LPR将成为抵押贷款的基准下限,抵押贷款利率折扣的时代即将结束

在完善贷款市场报价率(LPR)形成机制时,央行提到的新版个人住房贷款利率政策终于落地。近日,央行宣布了新的个人抵押贷款利率调整政策。根据新政,自2019年10月8日起,新发行的商业个人住房贷款利率已经通过加上最近一个月同期的贷款市场报价率(LPR)形成。具体而言,央行还明确要求第一批商业性个人住房贷款利率不低于同期LPR,第二套商业性个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点,这意味着抵押贷款利率折扣时代即将结束。

■新快报记者徐丽珍

抵押贷款利率基准将成为“LPR +点”

新抵押贷款利率规则的最大变化是定价基准的变化。国家金融与发展实验室特约研究员董希伟表示,在此次调整之前,个人住房贷款的基准是基于基准利率,即基准利率上升或下降的基准利率,确定个人住房贷款利率。调整后,个人住房贷款的定价基准是以市场价格计算的市场价格(LPR)。简单地说,定价方法从“基准利率×折扣或浮动”变为“LPR +点”。其中,LPR是根据贷款市场的报价线计算的。

具体而言,定价基准转换后,全国发行的第一套个人住房贷款利率不得低于同期LPR。由于抵押贷款是长期贷款,8月20日5年期间的LPR为4.85%,为4.85%。住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点,按8月20日5年及以上的LPR计算为5.45%。

此外,借款人可以与银行协商以商定利率重新定价周期,重新定价期最少为一年,定价基准调整为最近一个月相应月份的LPR。一家股份制银行个人贷款业务经理告诉新快报记者,抵押贷款的利率是一年的调整。例如,最新的贷款基准利率于2015年底公布,借款人的抵押贷款可在2016年1月调整。一些业内人士表示,这种调整相当于给予借款人更多选择和讨价还价的空间。从过去统一的一年调整到新政后的自我承包,抵押贷款将更加个性化和差异化。

抵押贷款利率是昂贵还是具有成本效益?

因此,在新的抵押贷款利率规则意味着购买房屋成本更高之后,它是否更具成本效益?

目前,抵押贷款利率的基准利率为4.9%,5年期的LPR为4.85%。 LPR低于基准利率。以目前的广州抵押贷款市场为例,广州首套房贷的最低利率比基准高5%,即5.145%。如果30年的贷款是300万,那么每月将是16,371元。新法规出台后,如果按照LPR进行最新数据为4.85%,如果30年内贷款为300万,则每月将偿还元,比之前便宜500元。

但这是真的吗?这是否意味着购买房屋更具成本效益?

事实上,事实并非如此。 “这是国家统一的最低要求。”董希珍指出。央行的公告指出,中国人民银行省级一级分行应按照“小城市政策”的原则,确定第一套和第二套商业性个人住房贷款的最低利率。管辖范围根据当地房地产市场的变化;银行业金融机构应该通过省级市场利率定价的自律机制确定的固定点下限,结合机构的经营状况,客户的风险状况和信用状况等,合理确定具体的每笔贷款的点值。

具体而言,董希伟表示,抵押贷款利率受“下限管理”制约,其中有两个“下限”,一个是中央银行确定的下限,另一个是当地的下限。当局确定由央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制。在上述下限的基础上,每个商业银行可以确定各自的附加点。他预计大多数地区的个人住房贷款实际利率将上升。

“过去,央行在上海银行同业拆借市场公布了一年基准利率参考值,然后商业银行引用自己的贷款利率。”着名金融和金融评论家余凤辉表示,商业银行现在可以根据自己的等级和类型而有所不同。最高质量客户的平均利率基于浮动利率上限和下限来确定抵押贷款利率。更多以市场为导向的商业银行提高了定价能力,借款人也可以选择最适合他们的银行抵押贷款。

中国银行研究员周经纬认为,未来的抵押贷款利率将更加突出地反映银行的区域,货币政策和信贷策略。不同地区,不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大。

抵押贷款利率“折扣”成为过去时态

此前,一般首套房贷款利率不低于基准利率的10%,而第二套房利率一般不低于基准利率的1.1倍。许多外国银行或小型商业银行的折旧率仍然相对较低。根据新机制,原来的“贴现抵押贷款利率”永远不会回归。未来,LPR是最低抵押贷款利率的最低利率。

事实上,为了促进企业贷款利率的下降,避免房地产市场过热的举措充分反映了监管不会刺激房地产作为短期刺激的意图。 “从短期来看,抵押贷款市场的变化不会很大。”华南地区一家国有大型零售企业的负责人表示,央行已坚持坚持“房屋不投机”,个人抵押贷款利率基本稳定。新政实施初期的抵押贷款利率应与各地现状基本相同。

然而,从目前的抵押贷款市场来看,今年下半年全国抵押贷款利率有所上升。一些银行个人贷款经理表示,最近的抵押贷款额度很紧张。荣360的分析师李万斌表示,房地产监管在短期内不会放松,资金环境将会紧张。未来,更多城市将继续收紧抵押贷款政策。

此外,2019年10月8日是定价基准转换日期。在此之前,如何处理银行的抵押贷款业务?在这方面,中央银行已经进行了新旧削减,并且仍然发行了已签署但尚未签发的商业个人住房贷款和商业个人住房贷款。原始合同已同意实施。

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