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快讯|1-8月全国百城宅地价格5546元/平方米 同比上涨14.4%

财经新闻9月9日,上海益居研究院发布了《中国百城宅地价格报告》和《中国百城宅地成交报告》(以下简称《价格报告》,《成交报告》)。据两份报告显示,2019年1月至8月,全国100个城市的宅基地价格为5546元/平方米,同比上涨14.4%;白城宅基地交易面积平方米,同比增长9.2%。

《价格报告》据说,自2019年初以来,由于宅基地交易的低迷,一季度宅基地的价格曲线继续保持下行趋势。到第二季度,宅基地的价格曲线开始上升,表明土地掠夺行为开始增加,国内市场需要继续。杠杆。同时,受中央和地方“稳定地价”政策的影响,特别是中国银行证券监督管理委员会等对信贷资金的严格管理,进入土地市场的资金难度有所增加,且价格曲线有所上升宅基地开始下降,最终反映了“稳定地价”的定位。

与此同时《成交报告》也将今年前8个月的国内交易三个阶段划分为:在第一阶段,今年第一季度,住房企业对预期的住宅销售持悲观态度在市场上,土地收购并不活跃,这导致了白城。土地交易数据普遍低迷。累计宅基地交易区的同比增长率低于零轴。在第二阶段,今年一季度的房屋销售情况好于预期,这不仅增加了住房企业的资本实力,也极大地刺激了住房企业带走了土地的积极性。第二季度,年初住宅用地面积累计增长率由负转为正。在第三阶段,中央政府高度重视今年第二季度部分城市地价过热,政策再次收紧,特别是在融资市场。紧缩特征是最明显的,使得第三季度的土地购买更加合理,反映了年初累积宅基地交易面积的同比增长率。

图1全国100个城市初期宅基地价格的累积涨幅资料来源:地方土地交易中心,CRIC,宜居研究院

图2全国100个城市初期累计宅基地交易面积同比增长资料来源:地方土地交易中心,CRIC,宜居研究院

一线城市正在稳定土地交易更加活跃

《价格报告》指出,2019年1月至8月,四个一线城市的房屋价格为人民币/平方米,同比上涨1.7%。与今年前8个月的宅基地价格同比上涨相比,几乎为零。这意味着一线城市的宅基地价格相对稳定,充分反映了“稳定地价”的定位,并与一线城市的政策调控,土地供应量和土地预审等因素有关。收购基金。对于相关的土地征收企业来说,获得这样的土地也意味着后续住宅项目定价的优势将更加明显。

土地成交方面,《成交报告》表示,2019年1-8月,四个一线城市住宅用地成交面积为1867万平方米,比去年同期增长45.7%。去年下半年,一线城市住宅用地市场相对低迷,呈现负增长。今年整体升温是主要特征,这与近期一线城市土地供应密集有关。今年6月,深圳一次性提供住宅用地6.9万平方米,这不仅有助于此类城市补充库存,也带动了一线城市住宅用地成交数据的上升。1-8月,一线城市住宅用地成交年增长曲线略低,但绝对值仍较高,接近50%。

图3年初14个一线城市住宅地价同比累计涨幅数据来源:土地交易中心、中审委、易居研究院

图4年初四个一线城市住宅用地累计成交面积同比增速数据来源:土地交易中心、中审委、宜居研究院

二线城市优惠政策吸引房企拿地房价仍需控制

《成交报告》称,2019年1-8月份,32个二线城市宅地成交面积为万平方米,同比增长20.1%。根据今年前8月二线城市宅地交易数据,年初累计成交同比增速曲线总体位于历史高位。今年上半年各大省会城市频频打出人才落户、购房等优惠政策,使得二线城市未来住房销售市场被看好,进而刺激房企拿地,带动二线城市宅地交易的活跃度。

据《价格报告》显示,2019年1-8月份,32个二线城市宅地价格为5868元/平方米,同比上涨12.1%。观察今年前8月年初累计价格同比涨幅,可以看出已有所下行,并明显低于历史高位。原因是除了“稳地价”本身以外,也与类似长沙、昆明、西安等相对低地价城市的交易比重增大有关,进而会影响二线城市宅地的结构和价格。另外,对比一线城市,二线城市宅地价格的涨幅依然较大,未来仍然需要积极管控。

图5 32个二线城市年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图6 32个二线城市年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

三四线城市宅地市场率先降温 部分城市地价过热

《成交报告》显示,2019年1-9月份,64个三四线城市宅地成交面积为万平方米,同比下降7.1%。与一二线城市走势略有差异,三四线城市宅地市场的降温特征较为明显,近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大,进一步体现市场降温的特征。三四线城市重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性,同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。另外,从宏观面看,类似宅地交易市场的降温,也会影响地方政府的土地出让金收入。

而《价格报告》则称,2019年1-8月份,64个三四线城市宅地价格为3897元/平方米,同比上涨7.9%。据观察,三四线城市已经走出地价涨幅过大的历史高位区间,当前涨幅总体上属于相对较小。从结构上看,部分热点城市出现地价过高或上涨过快现象:以粤港澳大湾区中部分重点三四线城市为例,包括中山、佛山和肇庆等近期的宅地交易相对活跃,佛山8月份拍出的宅地价格为元/平方米,属于历史新高。另外,具体地块的结构属性也会对此类价格产生影响。

图7 64个三四线城市年初累计宅地成交面积同比增速 数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

图8 64个三四线城市年初累计宅地价格同比涨幅 数据来源:各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

最后,《价格报告》提出:当前稳地价政策较多,包括拿地资金审核、设定涨停板、增加各类约束如配建租赁住房等。政策的“组合拳”将有助于打击炒地行为,进而创造更公平的拿地环境和稳定地价。预计后续宅地价格将进一步趋稳,有助于未来房价的稳定。

同时据《成交报告》预计,9月份宅地交易市场以降温为主要特征,尤其是房企当前资金压力开始增大,预计房企拿地会偏于保守、趋于理性。同时,若央行“普降+定向降准”政策使住宅交易活跃度明显上升,那么四季度房企拿地积极性或有所增加。

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